众所周知，豪宅市场的走势往往最能反映所在城市的经济状况，在销售市场，豪宅的保值增值属性一直是高端买家进行资产调配的重要工具，也是实体经济资金动向的渠道之一，加上近期央行的两次降利，都促进了资金向豪宅市场回游的动向。来自戴德梁行的统计数据显示，2012年上半年沪上总价1000万元以上的豪宅型公寓共计成交746套，环比上升了近3成。

而进入6、7月份以来，沪上豪宅市场正不断掀起新高潮，随着几大顶级豪宅力作纷纷推出新品或者保留房源以及这些项目自身综合商业配套能级的再提升，高端买家也同步加速了入市的步伐，以明星楼盘为代表的顶级豪宅市场迎来新的“机会窗口”。

豪宅成交回升强于其他产品

2012年上半年，顶级豪宅市场更被业内外所关注。其中，尤以5、6月份顶级豪宅的成交数据及供应情况最受瞩目。

来自戴德梁行的统计数据显示，在住宅销售市场，2012年上半年沪上总价1000万元以上的豪宅型公寓共计成交成交746套，较2011年下半年580套的水平，环比上升了近3成；而总价1000万元以下的物业，2012年上半年成交套数为28590套，较2011年下半年26903套的水平，上升幅度约为6.3%。在上半年住宅市场的回升走势中，豪宅型产品的成交回升略强于其他类型的住宅。

值得一提的是，据克尔瑞数据显示，6月上海千万以上豪宅市场的成交抢眼，成交套数达335套，10.29万平方米，成交面积占6月新房总成交量的十分之一。6月高端楼盘的供应量也随之上涨，供应总量达近一年峰值927套。顶级豪宅成交量和供应量齐涨的同时，也是高端买家适合出手的好时机。

市中心顶级公寓最受追捧

顶级豪宅市场逐渐升温，成交量和供应量齐涨的同时也带来了顶级豪宅之间的竞争加剧，优胜劣汰将更为明显。未来客户选择面扩大，顶级豪宅市场真正迎来了产品力时代。

目前上海总价三千万以上的顶级豪宅产品层次多样。据伟业我爱我家市场研究院统计显示，上海在售总价三千万以上的豪宅项目共30个，其中9个公寓楼盘位于陆家嘴(社区网，论坛，商铺)、外滩等板块；另20个楼盘为别墅项目，以独栋产品为主，主要集中在佘山、张江(社区网，论坛，商铺)板块等区域。

有关业内专家认为，未来顶级豪宅市场将加速分化，产品的多元化和针对性将表现得更为明显。相比于其他顶级豪宅产品，作为顶级豪宅市场“领袖”的市中心经典地段顶级公寓无疑更具竞争力和市场前瞻性。其中，以新鸿基滨江凯旋门、国信世纪海景、华润外滩九里三大顶级豪宅最具代表性。以浦西外滩板块的重磅力作华润外滩九里为例，其延续去年顶级豪宅销售第一名的势头，每个月都平稳去化，近期成交的江景房源，单价集中在13万元／平方米左右，均为5000万以上的总价产品。目前，项目正火热认筹至尊保留房源，面积段188-414平方米的多元化房源正受到海外富豪买家追捧。此外，项目即将推出外滩唯一可出售的私人会所式商业，该商业拥有70年产权，面积近千平方米。

有关专家分析近期有关顶级豪宅市场的数据认为，高价位楼盘活跃度提升，供应上扬带动新盘走量明显。综合来看，豪宅产品新增供应回暖，市场交易热度将创新高。而高端市场之所以表现抢眼，高端客户对政策灵敏度较高也是重要原因之一。在随机采访多位高端买家后了解到，虽然大多数高端买家对后市预期较好，但在限购限贷的背景下，高端客户购房资格有限，以自住性需求为主的豪宅刚需客户更倾向于选择购买市中心的顶级公寓来一步到位。因此，开发商的品牌、豪宅的血统、地段的稀缺性、精装的品质感、顶级的生活及商业配套等诸多综合产品力要素成为高端客户关注的焦点。

推盘策略将左右豪宅未来走势

尽管近期上海豪宅的成交量已经超过去年同期水平，且不乏个别投资客重新入场，但也有业内人士还是谨慎预计三季度成交量和成交均价预计将保持平稳，甚至不排除一些小的周期性波动。因此，豪宅项目的推盘定价策略或将左右其未来的销售走势。

例如近期持续热销的中海紫御豪庭，位于市中心最大的长风(社区网，论坛，商铺)生态商务区，毗邻天山、真如(社区网，论坛，商铺)、古北、中山公园(社区网，论坛，商铺)等著名商圈，并受到大虹桥(社区网，论坛，商铺)枢纽的辐射影响，一旦区位得到认可，其产品的升值空间就能够马上得到市场的反馈，且是长风板块首个纯住宅项目，较高的性价比令其受到市场的追捧；徐家汇(社区网，论坛，商铺)板块上一次有住宅项目大面积推盘，还要追溯到2007年9月，因此位于徐家汇核心的徐汇中凯城市之光(小区网，论坛)成为了徐家汇板块唯一的在售一手住宅项目，其稀缺性是不言而喻的。在一些板块竞争激烈的区域，一些上半年销售业绩不俗的项目，也会在下半年做出策略调整，在不同总价段重新蓄水客户，例如华润新江湾九里以131套的成绩完成了上半年的销售业绩，近期将借166户型热销势头再度发力推出空间感更强烈的256户型，打造更为优质的改善型产品。华润置地新江湾九里相关销售人员表示：“尽管7月在项目主推产品上有所调整，但走量出售的销售不会改变，这次256户型已经将之前4.6万/平方米的售价定位至4.2万/平方米进行出售，其价格策略与之前4月166户型不会有太大变化。这次改推面积更大、总价更高的改善型户型，但目前的市场，降低风险适当利润还是主线。”

戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏则指出：“最大的不确定性还是在政策层面，我们关注到，住建部发布信息，全国40个主要城市的住房信息联网系统在2012年上半年已经达标；而未来的房产税、限购政策都将与这一系统挂钩，最终楼市调控行政性手段或被其替代。”

大行视点

三种力量合力促成热销

高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理 翁琳

虽然有着降利背景，但调控政策并没有真正放松，商品住宅市场的热销表现，是刚需、改善型需求持续释放、开发商‘以价换量’冲刺半年销售业绩共同作用的结果。

高端市场的需求心态转变

戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事 伍惠敏

高端市场中前期积累的潜在需求目前较为充裕，但是其心态已经发生了重大扭转，对于价格折扣更为敏感，当发现项目价格已近成本，甚至是降无可降时，他们往往将乐于踊跃入场。

豪宅保值属性重获认同

同策咨询研究中心总监 张宏伟

从需求层面看，在严厉的楼市调控下，豪宅成交量出现大幅上涨，体现了买家对豪宅增值及保值属性的认同。