随着国内疫情整体得以有效控制和经济向好，上海房地产市场持续复苏。2020年下半年上海办公楼市场需求量显著回升，尤其是一些非中央商务区板块，吸引了众多成本控制型及大面积总部需求型企业入驻。区域规划及楼宇品质的进一步提升、良好的租金条件为企业带来升级办公环境的契机。

经历疫情大考后，上海经济继续呈现出高质量发展的良好态势，特别体现在新基建强势推出、新动能快速成长、新消费强劲迸发等方面。2021年上海物业市场租赁需求亦将伴随国内经济复苏持续释放，总体净吸纳量将有望超过疫情前水平。此外，地产投资机构的重心正从传统的写字楼、零售物业以及酒店等标的逐步转向在当前市场情况下可提供稳定现金流的物流地产、产业园区及数据中心等资产类别。企业购置自用写字楼的情况明显增多，交易将持续活跃。

2020上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高；平均租金为人民币7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年上半年上海写字楼市场受疫情冲击明显，净吸纳量录得十年最低。进入下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2019年下半年的17万平方米，同比上涨46%。全年数据显示，2020年全年净吸纳量为34万平方米，仅较上年同期下降11%。

受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中：金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企业性质区分，内资企业（56%）仍为需求主力。

持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上更有弹性并提供了更多优惠条件，四季度中央商务区租金环比下降1.3％，同比下降6.7％。非中央商务区整体租金环比下降0.9％，同比下降9.3％，然而包括前滩在内的部分板块租赁势头强劲，自2020下半年已开始实现租金增长。

随着经济逐步复苏，租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。

2020年，为消除疫情带来的客流量减少等负面影响，零售物业业主快速反应，积极利用国内外品牌“首店”、主题活动、展览等形式制造热点，吸引消费者。得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖，以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张，2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米，空置率半年环比下降1.0%。然受疫情影响整体市场需求未完全恢复，2020全年录得空置率12.2%，同比增长4.2%；租金方面，2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

从业态来看，高力国际认为2020年下半年，餐饮，个人护理和生活方式的需求增长明显。截止2020年底，餐饮业态半年环比增加200多个店铺，占比为36%，其需求上涨对整体市场的回暖起到重要影响。餐饮类品牌尤其是快餐、休闲餐饮回暖速度较快。

国内消费将在中国经济复苏过程中扮演更加重要的角色，消费的复苏和增长将进一步增强品牌在2021年拓店的信心。预计化妆品、运动服饰、国潮时尚零售、汽车展厅、生活方式集合店及轻餐品牌等将保持扩张势头。同时，2021年非核心商圈在大量的未来供应及缓慢的新项目招商进度影响下预计将持续承压，而核心商圈将在有限的新增供应和更为活跃的租赁市场带动下表现更加出色。”

2020年上海物流地产净吸纳量达到264986平方米，远高于受供应限制的2019年。在疫情期间及之后的经济复苏期间，物流空间的需求相对稳健，因为更多的消费者选择在网上购买家居日用品和生鲜产品。第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驱动力。在疫情期间，冷链运营商等新兴驱动力在一定程度上弥补了零售业和制造业造成的需求疲软。

上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场，租金价格长期处于高位，预计未来5年每年租金涨幅平稳，增长率在0.6-3%。长期高位的租金和长三角日益完善的基础设施建设，为上海需求的外溢提供了条件，我们可以预见周边城市的租金仍有很大的增长空间。

目前上海地区整体高标仓库存量较高，市场竞争日趋激烈，但未来五年仍将呈现供求相对平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好态势。此外，冷链仓库尚处于供不应求的状态，尤其是今年在生鲜电商和生物医药的催化下对冷链仓储空间的需求明显增加。高力国际预计，冷链仓储有望成为未来物流地产新的增长点。电商巨头和快递巨头如京东、苏宁和顺丰纷纷布局冷链物流市场，无接触式冷链物流预计将成为市场趋势。